Российский рынок недвижимости может столкнуться с серьезными изменениями в процедуре оформления сделок. Член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский выступил с инициативой, направленной на усиление защиты добросовестных покупателей жилья. Законодатель предложил расширить функции нотариусов при регистрации сделок с недвижимостью, что позволит предотвратить множество мошеннических схем и спорных ситуаций.
Соответствующее обращение уже направлено в Министерство юстиции Российской Федерации. Инициатива появилась не на пустом месте — парламентарий регулярно получает обращения от граждан, столкнувшихся с потерей права собственности на жилые помещения несмотря на добросовестное приобретение недвижимости.
В мой адрес поступают обращения граждан, связанные с утратой права собственности на жилые помещения добросовестными покупателями в результате оспаривания сделок с продавцами, в том числе пожилыми. В действующем законодательстве нотариус при удостоверении сделки проверяет личность и дееспособность сторон, наличие прав собственности и обременений, а также соблюдение формы договора
Особую тревогу вызывает ситуация с пожилыми собственниками недвижимости, которые часто становятся жертвами мошенников. После оформления сделки такие договоры могут быть оспорены в суде родственниками или опекунами, что приводит к изъятию жилья у добросовестных покупателей. Судебная практика показывает, что подобные случаи нередки и причиняют значительный материальный и моральный ущерб гражданам.
Комплексная правовая экспертиза сделок
Предложение Александра Якубовского предполагает введение обязательной комплексной правовой экспертизы при удостоверении сделок с недвижимостью. Это означает, что нотариусы будут проводить не только стандартные проверки, но и более глубокий анализ всех обстоятельств, связанных с объектом недвижимости и сторонами сделки.
В рамках такой экспертизы планируется проверять историю перехода права собственности, анализировать возможные судебные споры, выявлять потенциальные ограничения и другие факторы, которые могут повлиять на законность сделки в будущем. Такой подход позволит выявлять риски до момента заключения договора и предотвращать потенциально оспоримые сделки.
Законодатель уверен, что расширение полномочий нотариусов поможет значительно снизить количество случаев, когда у добросовестных приобретателей изымают имущество из-за действий мошенников или последующих судебных разбирательств. Это особенно актуально в условиях, когда рынок недвижимости становится все более сложным, а мошеннические схемы — все более изощренными.
Текущие обязанности нотариусов и предлагаемые изменения
В настоящее время нотариусы при удостоверении сделок с недвижимостью осуществляют ряд важных, но ограниченных проверок. Они подтверждают личность участников сделки, проверяют их дееспособность, удостоверяются в наличии права собственности у продавца и отсутствии обременений на объект недвижимости. Также нотариус следит за соблюдением установленной формы договора и правильностью его составления.
Предлагаемые изменения существенно расширят эти полномочия. Нотариусы получат возможность и обязанность проводить полноценное юридическое сопровождение сделки, включая анализ всей цепочки перехода прав собственности на объект недвижимости. Это позволит выявлять так называемые «проблемные» объекты, которые могут стать предметом судебных разбирательств в будущем.
Эксперты отмечают, что подобная практика успешно применяется в многих европейских странах, где нотариусы играют ключевую роль в обеспечении безопасности сделок с недвижимостью. Введение аналогичного подхода в России может стать важным шагом к созданию более прозрачного и защищенного рынка недвижимости.
Последствия для участников рынка недвижимости
Реализация инициативы потребует внесения изменений в действующее законодательство, включая Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и Основы законодательства Российской Федерации о нотариате. Также необходимо будет разработать четкие процедуры проведения комплексной правовой экспертизы и определить критерии оценки рисков.
Для покупателей недвижимости нововведения означают дополнительную степень защиты их инвестиций. Риск столкнуться с ситуацией, когда приобретенное жилье придется вернуть через суд, значительно снизится. Это особенно важно для граждан, приобретающих недвижимость за счет ипотечных кредитов или вкладывающих в это свои сбережения.
Для нотариусов расширение полномочий повлечет за собой увеличение ответственности и необходимости повышения квалификации. Им потребуются дополнительные знания и навыки для проведения комплексного анализа сделок с недвижимостью. Вероятно, потребуется также развитие электронных систем проверки и межведомственного информационного взаимодействия.
Рынок недвижимости в целом может выиграть от повышения уровня доверия между участниками сделок. Усиление защиты добросовестных покупателей способно стимулировать активность, так как граждане будут чувствовать себя более защищенными при совершении крупных сделок с недвижимостью.