Российский рынок недвижимости стоит на пороге значительных перемен, которые затронут кошельки миллионов граждан. По прогнозам экспертов, уже в 2026 году стоимость квартир на вторичном рынке может демонстрировать устойчивый рост, значительно опережающий текущие уровни инфляции. Ожидаемое снижение ключевой ставки Банка России до более комфортных значений способно стать тем катализатором, который спровоцирует всплеск спроса и последующий рост цен на жилье.
Аналитик Алексей Попов в комментарии для «Газеты.Ru» обозначил вероятный сценарий развития событий. По его мнению, рост цен на квартиры во вторичке будет стабильным и может достигнуть 10-12% по сравнению с показателями 2025 года. Такой темп увеличения стоимости будет несколько превышать текущие уровни инфляции, однако существенных изменений в соотношении цен на готовое жильё между городами России не предвидится.
Текущее состояние рынка: статистика и тренды
Рынок недвижимости России демонстрирует разнонаправленную динамику в разных сегментах. Согласно данным сервиса «Яндекс Недвижимость», по итогам 2024 года средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке в городах-миллионниках увеличилась на 13,5% и достигла отметки 174 тыс. рублей. При этом темпы годового роста по сравнению с 2023 годом сократились на 2,4 процентных пункта.
На рынке вторичного жилья наблюдается более сдержанная динамика. По данным аналитиков ЦИАН, рост цен в крупных городах в 2024 году был ниже официальной инфляции и составил 7%. Средняя стоимость жилья составила 131 тысячу рублей за квадратный метр. Согласно актуальным данным СберИндекс, средняя цена квадратного метра на вторичном рынке России в сентябре 2025 года составляла 117 510 рублей.
Эффект высокой базы, загранительные ипотечные ставки и распространение скидок могли бы привести к снижению цен предложения, но пока что массовой корректировки нет. Отрицательная динамика фиксируется в отдельных локациях, общий же тренд – очень маленький рост.
Факторы будущего роста: от ключевой ставки до потребительского поведения
Центральным элементом будущих изменений на рынке жилья является динамика ключевой ставки Банка России. По мнению экспертов, снижение ключевой ставки до более комфортных значений во второй половине 2026 года должно стимулировать кредитование на покупку недвижимости по рыночным ставкам. Это спровоцирует спрос россиян на вторичное жильё — его рост может достигнуть 15% по отношению к уровню 2025 года.
При этом объем предложения, по прогнозам, не претерпит значительных изменений. Рост спроса будет уравновешен постепенным возвращением на рынок тех продавцов, которые в 2024 году решили не продавать своё жильё, а сдавать его в аренду. Такое поведение было обусловлено неблагоприятной конъюнктурой рынка и высокими ипотечными ставками.
Прогнозы подкрепляются статистическими данными. Так, за третий квартал 2025 года средняя стоимость квартир на вторичном рынке в 53 российских городах уже выросла на 1,5%, достигнув 122,4 тыс. рублей за квадратный метр. Эта динамика свидетельствует о начале восстановительного тренда после периода относительной стагнации.
Региональные различия и особенности рынка
Российский рынок недвижимости демонстрирует значительную региональную дифференциацию. Согласно данным «Дом.РФ», в 2024 году первичное жилье подорожало в России на 9,2%. При этом в 2023 году рост цен был на уровне 12%, в 2022 году — на уровне 17,5%, в 2021 году — на уровне 20,5%. Эта статистика подтверждает общее замедление темпов роста цен на жилье в последние годы.
Сильнее всего цены на новостройки за 2024 год выросли в Омской области (на 26%), Астраханской области (на 24%), Севастополе (на 23%), Курганской области (на 22%) и Удмуртии (на 20%). Текущая ситуация в Севастополе, где стоимость квадратного метра подскочила на 33,9%, превысив 250 тыс. рублей, а средняя стоимость квартиры перешагнула отметку в 12 млн рублей, может быть индикатором будущих процессов в других регионах.
Рынок новостроек «дошел до сюрреалистического состояния». Он не соответствует ни возможностям населения, ни запросам государства — его ожидает структурная трансформация.
Экспертные оценки и альтернативные методы анализа
Аналитики «Дом.РФ» отмечают, что темпы роста цен на новостройки в России замедляются третий год подряд . Согласно их прогнозу, в 2025 году стоимость жилья на первичном рынке продолжит расти так же, как и в предыдущем — на уровне инфляции. Этот тренд может оказать влияние и на рынок вторичного жилья, поскольку эти два сегмента тесно взаимосвязаны.
Интересный подход к анализу стоимости недвижимости предлагают эксперты компании «Жилфонд», которые используют так называемый «индекс борща». За 2024 год стоимость набора продуктов для приготовления борща с мясом выросла на 21,07%, а средняя цена квадратного метра на вторичном рынке недвижимости — на 10,35%. Таким образом, в пересчете на «индекс борща» специалисты зафиксировали снижение цен на недвижимость в реальном выражении.
В 2024 году цены на недвижимость на вторичном рынке изменились не так сильно, как стоимость продуктов питания. И эта динамика может ощущаться и как заметное снижение — хорошие новости для тех, кто ждал падения цен на вторичном рынке.
Перспективы и рекомендации для покупателей
Специалисты единодушно отмечают, что период доступных цен на недвижимость подходит к концу. Потенциальным покупателям стоит внимательно следить за изменением ключевой ставки и быть готовыми к активным действиям в условиях формирующегося ажиотажа. Реализация отложенного спроса на фоне ограниченного предложения нового жилья создает идеальные условия для взвинчивания стоимости.
Ожидаемый взрывной рост спроса на жилье, совпадающий с дефицитом предложения, может привести к ситуации, когда формальная доступность ипотеки будет нивелирована стремительным ростом цен на недвижимость. Это создаст парадоксальную ситуацию: несмотря на снижение процентных ставок по кредитам, реальная доступность жилья для большинства россиян может существенно снизиться.
Российский рынок недвижимости движется к системным изменениям, которые могут достигнуть пика к 2026 году. Снижение ключевой ставки Банка России до нейтрального уровня станет триггером, который через механизм удешевления ипотеки спровоцирует взрывной рост спроса. Этот рост не будет поддержан адекватным увеличением предложения, что в условиях уже наблюдающегося дефицита нового жилья создаст идеальные условия для стремительного роста цен на вторичном рынке.