Российский рынок новостроек демонстрирует парадоксальную динамику: номинальные цены застройщиков лишь часть айсберга. Реальная стоимость квадратного метра для покупателя, взявшего ипотеку, достигла астрономических высот, перешагнув психологическую отметку в миллион рублей в большинстве крупнейших городов страны. Аналитики «РБК-Недвижимость» и федерального агентства «Этажи» представили расчеты, вскрывающие истинные масштабы финансовой нагрузки на покупателей.
Согласно исследованию, в 10 из 16 российских городов-миллионников итоговая стоимость одного квадратного метра в новостройке с учетом всех переплат по ипотечному кредиту превысила 1 000 000 рублей. Этот показатель красноречиво говорит о том, что объявленная застройщиком цена – лишь стартовая точка длинного пути финансовых обязательств для будущего собственника.
Абсолютным лидером по стоимости квадратного метра с учетом ипотечных расходов стала Москва. Здесь итоговая цена заветного «квадрата» достигает ошеломляющих 2,1 миллиона рублей. Этот контраст особенно разителен на фоне средней номинальной цены предложения застройщиков, которая в столице составляет 316,8 тысячи рублей. Разница почти в 7 раз наглядно иллюстрирует, как кредитная нагрузка взвинчивает реальную цену жилья до неподъемных для многих отметок.
Три крупных мегаполиса – Санкт-Петербург, Казань и Нижний Новгород – сформировали следующую ценовую группу. В этих городах итоговая стоимость квадратного метра с переплатой уверенно превысила 1,3 миллиона рублей. Еще в шести миллионниках – Уфе, Краснодаре, Перми, Новосибирске, Екатеринбурге и Омске – покупателям придется заплатить в конечном итоге от 1 до 1,1 миллиона рублей за каждый квадратный метр приобретаемой новостройки.
Лишь в шести городах из списка миллионников итоговая стоимость квадратного метра пока остается ниже миллионной планки. Речь о Воронеже, Ростове-на-Дону, Красноярске, Челябинске, Самаре и Волгограде. Однако даже в самом доступном из них, Волгограде, где итоговый «квадрат» оценивается примерно в 715,7 тысячи рублей, эта сумма оказывается почти в 2,3 раза выше, чем средняя *номинальная* цена предложения в Москве (316,8 тыс. руб.). Это сравнение подчеркивает относительность понятия «доступность».
Разрыв между желаемым и возможным становится критическим
Наиболее драматичным выводом исследования стал расчет необходимого дохода для одобрения ипотеки на среднюю однокомнатную квартиру в новостройке по рыночным ставкам. Аналитики выяснили, что жителям разных миллионников для этого требуется ежемесячно зарабатывать от 109,8 до 341,4 тысячи рублей. При этом фактические средние доходы населения в этих же городах существенно, в 1,6–3,2 раза, ниже необходимого для кредита уровня.
Этот разрыв между требованиями банков по уровню дохода для обслуживания ипотеки и реальными зарплатами основной массы населения является ключевым барьером на пути приобретения жилья даже при наличии первоначального взноса. Ситуация ставит под вопрос саму возможность улучшения жилищных условий для значительной части работающих граждан в крупных городах через механизм рыночной ипотеки, превращая квартиру в новостройке из мечты в почти недостижимую финансовую ношу.
